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  • 重大项目带动周边发展,促使城市腾笼换鸟!

    一个重大项目开发得当,甚至会带动周边整个城市建设与生活质量的提升,产业发展有所谓的“腾笼换鸟”,城市发展一样有腾笼换鸟。


    上回聊到《城市综合开发项目的生存展法则之——结合现况资源、带动周边发展》,事实上,该举措除了可以降低投资成本、有效利用资源之外,还有更深更广的意义。


    就以汉中的「兴汉新区」为例,这个项目是相对独立的、成体系的、组团化的,但即使相对独立,我们在规划时仍然会思考「兴汉新区」与整个汉中市的发展之间的关系,思考「兴汉新区」可能为汉中市带来腾笼换鸟的城市更新效应。

    兴汉新区&汉中

    我们所思考的腾笼换鸟,不仅是产业,更是城市。一个城市要提升品质,就要有新的项目。在汉中的项目中,可以预见未来的汉中对生活质量是有提升的诉求,「兴汉新区」先提供高生活质量需求的建设,吸引汉中一部分的人往这里移动,自然就会空下一些地方,再进行改造更换,这是以高质量的新项目建设迫使城市其它区块进行提升的一种腾笼换鸟。


    现在城市所说的“去产业、去库存,去杠杆”都是与腾笼换鸟有关系的。假设今天某个城区有100万平方米的房产有去库存的压力,基本上有两种方法:

    第一种方法是透过营销、降价等等方式卖掉,或者以改为商业、办公等等方式去消化掉。


    第二种方法是这里的100万平方米的房产无法销售,设法在别的地方再盖十万平方米的房产,但是是在新的地区以更高品质更好规划方式去建设的十万平方米的房产,目的是让原本不愿买那100万平方米房产,但具有购买能力、追求居住品质的族群,可以来购买更新更好的10万平方米的房产,然后用卖掉高价的10万平方米房产所获得的利益,投入改造那100万平方米卖不掉的房产,这是刺激性的手段。

    这种刺激性的手段,其实是消费经济的循环,是在城市里的不同区块之间,做了一次资金投资的良性循环。原本发展不好的地方,想要重新改造经常面对许多的抵抗与困难,需要强大的动能,通常不是单纯的资金投入可以办到的,而是需要其它发展更好的地方所带来的刺激,逼使这些发展不好的地方认知并同意进行转变。

    刺激性手段让资金投入到新的地区,让更高质量的建设得以发展,投资获得满足获利后,再转投入到原本发展不好而今因为竞争也必须被迫改造的地方,在这种情况下,重新改造的困难度会降低,资金再投入的成功率会提高,这就是良性循环。


    当然,提高质量的方式绝不仅是房产的建设本身,还会有其它重大元素的参与,例如某个地区原本文化旅游的发展不足,那就可以在新的开发地区加强文化旅游的发展,以文化旅游来增加新开发区的吸引力,这也是一种方式。总之,透过刺激性的手段来拉动内需,进行腾龙换鸟并且带动就业。这是我们在规划「兴汉新区」之初,就整体性地思考了这个项目如何带动它周边整个汉中市腾笼换鸟的发展效应。

     

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    任何项目的规划,都要考虑项目与整个城市之间的关系。站在整个城市的格局上去看,一个项目的实施的意义往往不仅仅是这个项目本身,而是这个项目对整个城市的影响,它给了城市一次自我调整和完善的机会。


    甚至可以说,项目本身有可能并没有得到利润的最大化,但却为整个城市带来很大效益。所以,每一个项目规划,在思考如何结合现况资源、带动周边发展时,同时也是在项目本身的利润与城市发展的利益之间寻求最高效益与最佳平衡。


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