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  • (中)城市综合开发项目的生存发展法则

    城市综合开发项目的生存发展法则,有三个层面最值得重视。

    首先是要建立项目自身的发展特色;

    其次是分析现况,整合资源,带动周边发展;

    最后是建立运营发展体系,达到永久造血的运营发展。

    今天来聊聊第二个问题:

    一个项目的生存发展,在规划阶段就要考虑如何整合资源,并且带动周边发展。

    ——说在前面


    有目的、有结构、有方法地去结合现况资源

    一个项目不是一座城、一个省,它绝大部分顶多是一个城区或小镇的范围,因此,考虑一个项目的发展,就不可能不把项目放在一个更大的周边现况资源中去规划。


    就算是特色小镇,它也不是独立存在的,而会与更大范围的周边城镇相关联。所以,每一个项目的规划,必须与项目的现况去充分结合,唯有如此,项目才有可操作性、可实施性,也才能降低成本并达到有效投资。项目现况的结合涉及的范畴很多,可能是现况区域结合、现况道路结合、现况生态结合…甚至是业主资源的结合。这些结合的背后都有它必须结合、如何结合的构思与想法。

    例如项目涉及到现况村庄的结合,那就必须思考如何利用现况村庄的建设用地指标去推动项目建设前期开发?如何利用现况村庄的综合棚改资金去解决项目启动资金问题?


    又例如对现况生态资源的结合,那就必须去思考如何利用现况生态资源去形成项目特色或完善居住环境?如何利用现况自然生态去打造项目所需的景点?


    (如果是旅游+的项目)业主资源也是如此,有些业主有强大的品牌资源,那么项目在规划之初就要把业主的品牌营销推广的能力纳入;有些业主有强大的商贸资源,那么项目在规划之初就要把业主的招商运营能力纳入。


    纳入的方式不仅仅是善用业主资源,而是将业主资源纳入为项目发展的可行方向的优先考虑之一,同时也是为项目日后的运营进行规划预想。


    所以,与现况结合是必须的,但如何去进行完善的现况结合,有赖于明确的项目发展方向。所有与现况的结合必须是有目的、有结构、有方法的,绝不是随意说说而已。


    就以我们的日照 ● 东方太阳城为例,这个项目是在更大范围的山东日照海洋城的规划之中,所以太阳城的发展方向,一定要先把它与海洋城之间的关系说清楚。

    日照 ● 东方太阳城

    那么,太阳城这个项目的发展与海洋城现况之间的关系是什么?

    首先将海洋城已经投入建设的地方,纳入成为太阳城可以运用的资源及可以结合的周边。如果海洋城的投入不被充分应用,就相当程度地浪费了可用资源。


    同时,也要思考太阳城能够反哺给海洋城的是什么?太阳城是一个结合文旅的项目,所以它可能为更大范围的海洋城带来人流、财流,为整个海洋城构建的旅游基地带来更大的发展性。因此,我们在思考太阳城规划方向时,必然要体系化、架构化地思考结合海洋城的资源。


    又譬如我们的乐山战时故宫文物南迁遗址公园”项目,它位于乐山安谷,属于乐山的高新区范围内,原本这个地方由于地理位置,和故宫南迁文化主题的关系并不大,相当于是高新区开发转型的项目。但这个项目既然位属高新区的范围,我们就认为它不能仅仅作为遗址?;?,更要作为未来城市开发的一部分。


    如此一来,“乐山战时故宫文物南迁遗址公园”在我们的规划中就成为乐山高新区甚至整个城市很好的转型发展方式,借助这样一个重大文化题材,给未来城市发展,城市转型提出一个新的开发计划。


    但这个结合过程仍然是复杂的,必须做许多规划上的处理。首先这个项目使用的是高新区的土地,因此必须先做转换,让这个项目成为高新区的一部分,而不是占用高新区的土地去做这个项目。


    由于高新区的定位是总部经济,而这个项目是与故宫结合的文旅项目,看起来似乎不尽相融,但其实更大范筹去思考它,就明白都同属生产的范畴。文化+、旅游+和互联网+,就生产的角度都是类似的,「遗址公园」是文化+、旅游+的产业,所衍生与关联性的产业型企业都可以说是总部经济的一部分,二者并不冲突。将来这个文旅项目也会对整个高新区的发展带来丰富的变化,对乐山这座城市的发展格局产生深远的影响。


    简单地说,当一个重大项目进驻一座城市,势必会影响整个城市的发展脉络,所以在规划任何重大项目时,思考项目的现况与周边是必须要有的大思维,这不仅是为项目的发展建立友好的周边关系,更为项目所在的城市发展提供深化和转化的可能。

    Aspace | 上海艾斯贝斯建筑规划设计有限公司
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