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  • (上)城市综合开发项目的生存发展法则

    城市综合开发项目的生存发展法则,我认为有三个层面最值得重视。

    首先是要建立项目自身的发展特色;

    其次是整合现况资源,带动周边发展;

    再来是建立运营发展体系,达到永久造血的运营发展。

    今天就来谈如何建立项目自身发展特色吧!

    ——说在前面


    走一条属于自己的特色发展道路

    任何一个项目都必须建立自身的特色,没有特色,这个地方就避免不了同质化的竞争,就无法体现和相关项目之间的差异性。


    特别是文旅相关的项目若不挖掘自身特色,即使有区位优势、政策扶植…仍然很难成功。


    因为文旅项目不像一般地产开发,地产产品可以分为高、中、低,质量不同、价格不同,都可以在市场上销售。但旅游只有最高档与最低档可以存活。最高档的旅游景点有品牌、有特色、有魅力,可以订高价仍然吸引人潮;最低档旅游景点可以靠压低价格、压低成本以及周边人口支撑而勉强生存,而所有在中间段的旅游景点,就很难在市场上生存。


    所以,开发任何项目,特别是文旅相关的城市综合体,首先就要建立自身的特色,必须要走出一条属于自己的特色发展道路。有了特色才有魅力、才有品牌。


    我们做文旅地产或是城市综合开发,就是在做一个城镇或城区的品牌特色,而文化、旅游则是做为整个项目的品牌特色发展的抓手。我们策划一个项目,必须先跟业主把建立项目特色的重要性讲清楚,业主跟我们都认可项目特色的发展方向,才能往下谈设计。


    万千法门,生态第一

    至于如何建立项目自身的特色呢?方向方法很多,包括生态、文化、产业、形态、交通、旅游…等等,都是建立项目自身特色的方式。以下分别说明:


    1, 生态特色

    生态梳理是检视一块土地的特性,项目所在地有山、有河、有?!?,这是不可移动的,也是最好的特色资源。

    做好生态的梳理,经常就会形成最独特的旅游景点与方式,功能布局的最佳规划就会出现。

    譬如在汉中「兴汉新区」的项目里,我们完成了13公里水系的生态梳理,基本上就形成了项目的生活与旅游基底特色。

    兴汉新区


    2, 文化特色

    文旅地产引入文化主题,千万不要只用历史标签或包山包海的文化主题,而是要选择、提炼可以旅游化、生活化的文化主题,作为建立项目生活文化的素材。这样才能将文化的主题应用到旅游的品牌精神形象中,灌入

    城市综合体的生活文化中,甚至形成城市名片。


    文化主题的提炼与打造,必须同时注意高度与实用。高度方面,即把一个城市综合体的文化主题,拉高到全市、全省甚至全国;实用方面,即必须从文化中取出可以用于旅游、生活的元素。


    譬如在池州的天伦湖文旅康养特色小镇项目中,当地的历史也可以找出许多文化元素,但是我们以「昭明文选」为核心,把这个主题挖深、做透,提炼了昭明文化作为整个项目的文化特色。

    以“昭明文选”为核心的

    池州天伦湖文旅康养特色小镇


    3, 产业特色

    产业的导入是为了支持文旅项目的生存,也是为了与文化主题相结合。以文化项目导入的产业,基本是服务居民、其次是游客,所以不再是大工业生产的产业而是生活服务产业。


    当今城市经济发展已走到创意经济,文化经常是创意经济的源头之一,因为创意经济来自创意思维,而创意思维经常是人才与文化碰撞出来的火花。所以文旅地产中,文化项目导入的产业,应该是与文化主题相关的产业、创意相关的产业以及生活服务产业。这对于围绕文化项目的产业区、商业街的规划方向极为重要。


    譬如在乐山战时故宫文物南迁遗址公园项目中,因与故宫品牌结合的优势,我们在产业规划上以导入文化产业、创意产业、品牌产业为主要方向。


    4, 形态特色

    形态包括了项目的总体外观、建筑风格、景观艺术…等等,这些形态上的特色,也应该与生态、文化、产业相互配合,才能形成一致的品牌意象。

    譬如我们在山东日照东方太阳城项目中,搭配太阳文化主题,整个项目以圆形作为形态特色的基本元素。

    日照东方太阳城


    5, 交通特色

    交通方式也是特色,依山傍海有不同的水、陆交通网络,这对于游客体验动线、居民生活动线、产业运输路线,都将形成特色。

    譬如在榆林红色教育基地项目中,为了串联广达8县、2千余里的红色精神场所,我们规划了将红色旅游、绿色生态、黄土文明结合的骑乘路线。


    6.旅游特色

    旅游是不同生活方式的体验,所以一个项目的旅游特色必然与上述所提到的项目的生态、文化、产业、形态、交通…等等特色相综合而形成了旅游特色。当然,从游客的角度,自然景观、文化内涵、演艺观赏、体验活动、购物消费…都是旅游体验重要的元素,一个项目要综合这些元素又要从这些元素中提炼最能展现自己特色的主题,形成自己的旅游特色。


    譬如在屈家岭小镇的项目中,我们把乡村旅游与乡村建设结合,让农民、农舍、农作成为旅游体验的特色,并以农民的故事建立乡村旅游的品牌。


    屈家岭小镇

    建立项目自身的特色方式众多,必须要因时、因地制宜,找出最适合项目自身的方向与方法。以上只是略举几个面向作为参照。

     


    让文化看得见、听得到、

    摸得着、吃得香、用得有品味!

    建立项目自身特色可以有许多种方式,而其中很多方式都是有模式可循,因此只要有此观念意识,做起来并没有想象中困难。


    建立项目自身的城镇特色,就是与新型城镇化建设相关;

    建立项目自身的旅游特色,就是与全域旅游相关;

    建立项目自身的产业特色,就是与产城融合相关;

    建立项目自身的文化特色,就是与当地时空所形成的文化体系相关。

    但不能只是空谈,在这些项目特色理清之后,必须落实到设计层面。就以建立项目的文化特色为例,在设计层面上至少要注意这几件事:


    1.建立命名体系。

    命名是重要的,一个人的名字会带给别人最直观的印象,同样的,一个项目的命名也会带给别人对项目定位的最基本想象。命名体系大到项目总名称、营销口号,其次是主题园区、居民小区、桥梁道路…的命名,再来是展馆活动的命名。


    2.建立公共艺术与空间媒介艺术体系。

    文化扩散到整个城镇中,应该以配合文化主题的内涵,在城镇的广场、街区、道路节点…建置公共艺术。并在建筑与人的行为之间,以艺术的手法处理环境细节,让人们随时随处感受到文化主题所散发的艺术氛围,及对生活质量与品味的提升。这些公共艺术全部要与设定的文化主题相关,若以东方文化为主题,就不宜出现过于西化的公共艺术,反之亦然。


    3.建立文化产品体系。

    所有的文化创意商品的设计,不要只以游客的纪念品需求作为方向,而是要文化主题与整个城镇的生活结合,把这个城镇居民所需的日常生活用品,包括服饰、餐具、摆件、家具…都尽量融入文化创意设计之中,让居民与游客都可以购买使用,同时也让整个城镇的文化氛围与品牌特色更加明显。


    4.建立品牌与营销的活动体系。

    活动由大而小,可以是品牌层级的大型演艺或主题活动,也可以是营销层级的小型促销体验活动。常见的是配合项目环境与文化主题,打造一场大型的演艺活动。其次也可以根据业主资源、周边资源以及文化主题,举办各种大型节庆活动、艺术文化活动或商业会展活动、音乐季活动…,这些活动对于旅游、产业、居民,都极为重要。而所有活动所需的空间配置,应该与整个项目的生活、旅游的规划相一致。


    5.将核心文旅项目的与城市综合体进行全面的结合。

    以城镇作为品牌而不仅以文旅园区作为品牌;以城镇的生态、文化、生产、生活方式…进行品牌打造。因此,在设计层面,文化调性就应该涵盖整个项目建设而不只是旅游景点。


    6.细节的掌握。

    不论是运营的服务或品牌的营销,包括从前期到开业,所有细节的掌握决定了游客、居民、工作者的感受,也决定了品牌的成败。而细节的琢磨无疑是在规划设计时间就展开了。

     

    最后,由于文旅是目前城市综合开发体经常关注的重点,就以旅游开发的方向作结尾吧!


    在旅游开发中,“思路、体系和细节”是决定项目成败的三驾马车?!八悸贰本龆糜蔚牟钜旎ㄎ?,“体系”用于系统化解决功能需求,而“细节”决定了项目品质的高低。


    旅游项目在很多情况下即是一个一个细节的集合体,在旅游这样只有第一、第二,没有第三的行业之中,建筑外观美感度、设施环境融合度、服务功能完备度等细节常决定项目的成败。当前的旅游规划过多强调“概念第一”、“内容为王”,往往忽略了细节的设计,进而带来细节实施的混乱,实是令人遗憾!


    至于文化与旅游、城市的结合面上,我想特别强调,由于文、旅的结合让许多业主误以为文化只用于旅游,但作为城市规划设计者,都应当明白,文化绝不仅可用于旅游,更应涵盖整个城市生活。只有城市生活有了文化,文化旅游就不再局限于景点而是体验整个城市的文化生活了。

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